Главный рекламый банер
Главный рекламый банер

Вход для пользователей



Степлер-микс: афоризмы, цитаты, притчи, анекдоты Рубрика сайта

Офисно-развлекательный журнал ЕД
Степлер-микс: афоризмы, цитаты, притчи, анекдоты

Интернет магазин on-line покупок, десятки тысяч товаров, ежедневные бонусы, подарки, экспертизы товаров

Портфель - каталог материалов сайта

Инфографика


Офисно-развлекательный журнал ЕД


Офисно-развлекательный журнал ЕД

Инфографика

Офисные истории читателей

Популярные статьи


Большой офисно-развлекательный журнал ЕЖЕДНЕВНИК

Интересные истории


Большой офисно-развлекательный журнал ЕЖЕДНЕВНИК
-

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости


2

Всё складывалось как нельзя лучше, но вдруг собственник помещения, которое вы арендуете, увеличивает арендную плату, отказывается вернуть обеспечительный платёж, меняет замки или просто у вас появляются плохие соседи — это лишь часть проблем, которые могут обрушиться на арендатора. Чтобы их избежать, нужно подходить к подписанию договора об аренде предельно тщательно. На что следует обратить внимание в первую очередь?

Юридическое вопросы, Коммерческая недвижимость, Аренда

  Проверка помещения

Присмотрев подходящий объект, первым делом запросите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этом реестре содержатся сведения о действующих и прекращённых правах на объект, правообладателях, обременениях, арестах. Из выписки можно узнать, кто имеет право распоряжаться помещением, не заложено ли оно, ведутся ли в его отношении судебные споры.

Если у объекта недвижимости несколько собственников, договор должен быть заключён с каждым. Сделка по аренде помещения, которая совершена не со всеми собственниками, затем может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если вместе с помещением вы планируете арендовать земельный участок, запросите выписку из ЕГРП и на него. Это поможет вам удостовериться, что собственник у них один и тот же и он имеет право сдавать землю в аренду.

Проверка арендодателя

Выписка из ЕГРП позволит выяснить также, ведёте ли вы переговоры об аренде именно с собственником. Сдавать помещение имеет право его владелец или другой арендатор — по договору субаренды. Если в договоре аренды это право не прописано, потребуется письменное согласие владельца здания на то, чтобы один арендатор сдавал освободившиеся у него площади третьему лицу.

Перед заключением договора выясните, как складывались отношения у собственника с предыдущими арендаторами. В картотеке арбитражных дел посмотрите, участвовал ли он в судах из-за аренды. Если таких судов много, подумайте, не придётся ли и вам потом стать участником подобного разбирательства.

Информацию о надёжности контрагента можно почерпнуть в системе СПАРК или Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (содержит данные о размере уставного капитала, активах, владельцах компании и т.д.), на [сайте Федеральной налоговой службы]https://www.nalog.ru (платит ли компания налоги), банке данных исполнительных производств (есть ли у компании долги, которые она не гасит).

Заключение договора

Условия договора нужно читать внимательно — даже если вы имеете дело с многостраничным документом. Это особенно важно, когда речь идет об аренде площадей в торговом центре. Часто в договоре говорится, что арендатор обязуется выполнять правила центра и арендодатель имеет право менять их в одностороннем порядке. В договоре с арендодателем нужно чётко и прозрачно изложить все варианты взаимодействия. Обратите внимание на следующие моменты.

Кто подписывает договор

Если перед вами генеральный директор компании, попросите протокол (решение) совета директоров о его назначении. Если это другой сотрудник, убедитесь, что у него есть доверенность, которая подписана уполномоченным лицом.

Как рассчитывается арендная плата

В договоре должна быть указана фиксированная сумма (с НДС или без него) или формула для расчёта, в которой постоянны все её составляющие. Убедитесь, что в формуле нет переменного коэффициента, который арендодатель вправе менять. Иначе платёж может постоянно увеличиваться. Рекомендую настаивать на ставке в рублях: если она будет в долларах или евро, колебания курсов валют спровоцируют увеличение платежа.

Не забудьте обозначить, как часто и насколько арендодатель может поднимать плату. Письменно договоритесь и о способах внесения арендной платы. Имеет смысл посвятить отдельный пункт договора тому, что плата каждый раз повышается только по соглашению сторон.

Если собственник всё-таки повысит ставку в нарушение условий договора, арендатору не стоит вносить такой платёж, иначе он автоматически примет новые условия. И оспорить затем повышенную плату через суд не получится (в соответствии с п. 3 ст. 438 и п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса).

Как долго действует договор

Если помещение важно для ведения бизнеса арендатора и если в него вложено много средств (разработка индивидуального дизайна, заказ необходимого оборудования, ремонт и так далее), следует заключать долгосрочный договор аренды на срок от пяти лет. Любой договор, заключённый более чем на 11 месяцев, следует зарегистрировать в Росреестре.

Кто оплачивает коммунальные платежи

В документе должно быть указано, на ком лежит ответственность за внесение платежей, в какие сроки и какие штрафы предусмотрены за просрочки.

Кто и когда делает ремонт

В договоре должны быть инструкции на случай, если во время аренды выйдут из строя коммуникации или самому зданию будет причинен какой-нибудь вред. Необходимо обозначить, кто, в какие сроки и за чей счёт будет устранять неполадки.

Если здание или помещение нуждается в ремонте на момент заключения договора, арендатор должен указать в документе необходимость его проведения. Можно приложить заключение оценщика, в котором он опишет общее состояние помещения и его недостатки.

Если решено ремонтировать за счёт арендатора, стоит обозначить объём предполагаемых затрат и то, каким образом они будут компенсироваться (в счёт арендной платы или выплатами со стороны собственника в оговорённые сроки). Даже если ремонта не будет, о замеченных недостатках нужно упомянуть. Это может снизить стоимость аренды. Кроме того, после окончания срока аренды собственник помещения будет принимать его по акту, заключённому при подписании договора. Если никаких недостатков в нём указано не было, ловкий собственник сможет взыскать стоимость их устранения с арендатора.

Есть ли особые условия использования помещения

В интересах арендатора сразу оговорить их. Например, что собственник обязуется не размещать в здании предприятия, деятельность которых связана с шумом. Это актуально для владельцев хостелов и гостиниц, которые арендуют для своего бизнеса здания.

В каком случае договор может быть расторгнут

Для расторжения договора в одностороннем порядке может быть только один повод: одна из сторон существенно нарушила условия договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Перечень таких ситуаций должен содержать договор аренды. Арендодатель не имеет право расторгнуть договор по своему желанию. Это будет нарушением закона, в такой ситуации можно смело обращаться в суд.

Что если арендатор захочет преждевременно расторгнуть договор без существенных нарушений со сторон собственника? Например, если поймёт, что бизнес не пошёл. На этот случай рекомендую предусмотреть в договоре аренды возможность его расторжения без существенных нарушений со стороны арендатора. Чтобы собственнику было выгодно соглашаться на это условие, можно обозначить следующее правило: за расторжение договора в одностороннем порядке арендатор выплачивает фиксированную денежную сумму — например арендную плату за два-три месяца. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 310 Гражданского кодекса.

Согласно ст. 620 Гражданского кодекса арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке без компенсационных выплат через суд в следующих случаях:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствования для пользования имуществом;

— переданное имущество имеет недостатки, которые не позволяют им пользоваться и не были известны на момент заключения договора аренды;

— арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в сроки, обозначенные в договоре;

— имущество оказывается в состоянии, непригодном для использования, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Как освобождать помещение

Следует прописать, в какие сроки по истечении срока действия договора арендатор освобождает площадь. Важно настоять на беспрепятственном доступе в помещение в этот период — чтобы иметь возможность вывезти мебель, технику, оборудование и другое имущество.

Как будет возвращён обеспечительный платёж

Следует прописать сроки возврата и те ситуации, в которых эта сумма останется у собственника помещения или будет отдана только частично.

Как будут разрешаться спорные ситуации

Иногда арендодатели настаивают на том, что в случае конфликта следует сразу идти в третейский суд. Неудивительно, ведь практика показывает, что третейские суды довольно часто принимают сторону арендодателя. Поэтому в интересах арендатора зафиксировать в договоре, что спорные моменты будут решаться в арбитражном суде.
Игорь Носков
Управляющий партнёр юридической корпорации АМТ


http://secretmag.ru/article/2016/08/15/pravila-arendy/

0 Комментарии 1343 Просмотры



Комментарии:

-
Форма обращения в редакцию


Добавить комментарий

Ваше имя:


Или зарегистрируйтесь

Смайлы:

:) .) :} :D ;) :( :l :|





Похожие Советы

Советы -> Открытие бизнеса ->

Необычный бизнес в маленьком городе

Ольга Шишкина - 31.01.2017
1
открытие, бизнес, особенности, советы

Существует много идей для бизнеса, и о самых популярных из них можно прочесть на любом интернет-сайте, поскольку варианты малого бизнеса для маленького города довольно типичные и о них знают все. Если же вы хотите открыть свое дело, но сделать его необычным и привлекающим внимание, представляем вам несколько способов для осуществления этой задумки.


Советы -> Открытие бизнеса ->

Свой бизнес — чем заняться в маленьком городе

Ольга Шишкина - 31.01.2017
1
бизнес, открытие, маленький город, советы

Открытие собственного бизнеса – это важный жизненный этап, к которому нужно подготовиться очень тщательно, не упустив ни единую деталь из поля своего зрения. Бизнес в маленьком городе – это большие возможности занять определенные ниши, свободные от конкурентов, и получать доход от занятия любимым делом. Чтобы грамотно подготовиться к этому событию, нужно знать, что сейчас актуально и пользуется наибольшим спросом у населения.


Советы -> Открытие бизнеса ->

Бизнес в маленьком городе в кризис

Ольга Шишкина - 31.01.2017
0
бизнес, кртзес, открытие, идеи, советы

Кризис – не повод для того чтобы отказываться от своих идей и отложить время открытия собственного дела на неопределенный срок. Разумеется, в сложные времена количество идей для бизнеса значительно сокращается, однако всегда остаются варианты, которые работают в любое экономически нестабильное время.


Советы -> Открытие бизнеса ->

Что лежит в основе удачного бизнеса?

Евгений - 29.11.2017
0
бизнес, инвестор, открытие бизнеса, начало бизнеса

Переход от плановой экономики к рыночным отношениям поставил многих специалистов перед фактом, что сегодня появилось много особенностей, которым не все начинающие бизнес способны противостоять. В то же время, слабое знание экономических особенностей в бизнесе приводит к тому, что открывающие своё дело часто переоценивают свои возможности и на каком-то этапе бизнес-процесса, это мешает их успешной деятельности, а иногда и ведёт к банкротству. Чтобы этого не происходило мы попытались проанализировать характерные недостатки на первых этапах начала деятельности и особенно при формировании структуры самого бизнеса и при взаимодействии различных должностных лиц, участвующих в производственных схемах.


Советы -> Открытие бизнеса ->

«Ликвидация» ИП: как сняться с учета и отчитаться

Евгений - 28.01.2018
0
закрытие ИП, заявленик о закрытии ИП, ликвидация ИП, как закрыть ИП

Предположим, вы решили, что частный бизнес не ваша стезя, и ваши расходы превышают доходы, а может быть вы, наоборот, добились расширения бизнеса и вам нужно открывать ООО.


ВВЕРХ